Beschluss über Graffiti (Streetart) an der gemeinschaftlichen Fassade

(10/2026) Der BGH hat am 25.09.2026 entschieden, dass ein Beschluss über die Anbringung von Streetart (Fassadengemälde, umgangssprachlich Graffiti) an der Fassade eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hauses angebracht werden darf, ohne dass bei Beauftragung bereits feststeht, „wie das Kunstwerk nach seinem Abschluss konkret aussehen wird“. Der Schwerpunkt der Entscheidung liegt bei den Themen „Bestimmtheit“ und „Verstoß gegen die Veränderungssperre gem. § 20 Abs. 4 WEG“. Wir danken Herrn RA Brandt herzlich für die Zurverfügungstellung der Informationen und das wir diese unseren Mitgliedern zur Verfügung stellen dürfen.

1.

Der BGH hat zunächst festgestellt, dass sich die notwendige Beschlusskompetenz für derartige Maßnahmen aus § 20 Abs. 1 WEG ergibt, wonach seit dem 01.12.2020 eine einfache Mehrheitsentscheidung für die Maßnahme ausreicht und es nicht mehr – wie nach früherem Recht – der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer bedarf.

2.

Das erste Problem war, ob der Beschluss hinreichend bestimmt ist. Die Besonderheit liegt darin, dass das endgültige Ergebnis, also die konkrete Ausgestaltung und Darstellung des Fassadengemäldes bei Beschlussfassung nicht feststeht. Ausreichend ist die Konkretisierung der Fläche (an welchen Flächen der Fassade wird das Kunstwerk angebracht), die Kostentragung (Kostenrahmen und Kostenverteilung) sowie die Dauer des Verbleibs des Kunstwerkes und – möglicherweise auch – die Benennung der durchführenden Künstlerin.

Mehr bedarf es nach Auffassung des BGH nicht, nicht der Vorlage etwaiger Referenzobjekte wie beispielsweise die im Vorfeld der Beschlussfassung eingeholten 10 Musterbilder der Künstlerin, die jedoch nicht Gegenstand des Beschlusses geworden sind.

Darüber hinaus wurde festgelegt, dass das Bild „mit hochwertigen Farben“ und „unter Begleitung eines Architekturbüros“ aufgebracht „das die Arbeiten überwacht und abnimmt“.

Die grundsätzliche Idee sei, dass es möglichst lange an der Fassade bleibe und es den Eigentümern nach Ablauf von fünf Jahren gestattet sei, frei zu entscheiden, was weiterhin mit der Fassade passieren solle. Mehr bedürfe es für die Bestimmtheit nicht.

3.

Die Anbringung des Gemäldes verstößt nach Auffassung des BGH auch nicht gegen die sogenannte Veränderungssperre im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG. Es liegt keine „grundlegende Umgestaltung“ der Wohnanlage vor. Die farbliche Umgestaltung einer Fassade ist nur in Ausnahmefällen als „Grundlage für die Wohnanlage“ anzusehen. Schließlich liege auch keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG vor, da etwaige Nachteile alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betrifft und durch das Interesse an einer lebendigen Stadt aufgewogen würde; also kein „Sonderopfer“ einzelner Eigentümer oder Eigentümergruppen.

4.

Zusammenfassung: Die grundsätzliche Entscheidung für ein Kunstwerk lässt nach Auffassung des BGH den erforderlichen Spielraum in der Kreativität zu. Dieser Wille ist zu akzeptieren und unterfällt nicht „mangelnder Bestimmtheit“.

Auch der Hinweis, dass die farbliche Gestaltung der Außenwand grundsätzlich keine Umgestaltung der Wohnanlage ist, ist für vergleichbare oder ähnlich gelagerte Fälle wichtig, wenn es beispielsweise um die Frage geht, ob die Grundfarbe einer Fassade etwa von weiß/grau auf einen abweichenden Farbton, etwa hellgrün, hellblau oder hellrosa umgestaltet werden kann; jedenfalls solange keine eklatant abweichende Farbgestaltung (wie z.B. völlig schwarz) gewählt wird; relevant etwa auch bei unterschiedlicher Farbgestaltung mehrerer Gebäude einer Wohnanlage, die ursprünglich alle eintönig gestaltet waren.

Ihr FSB-Team

Thomas Brandt

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht