Erwerberhaftung für Hausgeldrückstände des Veräußerers in der GdWE

(05/2026) Am 31.12.2025 lief ja bekanntlich die Nachtragsfrist für die Eintragung der Erwerberhaftung im Grundbuch gem. § 48 Abs. 3 in Verbindung mit § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG ab. Zwei aktuelle Entscheidungen des Kammergerichts Berlin haben nun klargestellt, welche Folgen dies im Einzelnen hat und welche Reparaturmöglichkeiten noch bestehen.

1.

Zur Erinnerung: Eine Erwerberhaftung für Hausgeldrückstände des veräußernden Eigentümers kann in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. Nur eine vereinbarte Erwerberhaftung ist wirksam; eine Beschlusskompetenz besteht dafür nicht.

Bisher war es so, dass die Erwerberhaftung nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen werden muss. Es genügte, wenn im Grundbuch auf die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Bezug genommen wurde. Das hat der Gesetzgeber geändert, um den möglichen Erwerber auf die Risiken hinzuweisen und deshalb angeordnet, dass ab 01.01.2026 die Erwerberhaftung nur noch gilt, wenn sie ausdrücklich im Grundbuch eingetragen/nachgetragen wird.

Auf dieser Grundlage mussten die Gemeinschaften und ihre Verwalter die vorliegenden Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen darauf hin prüfen, ob eine solche Erwerberhaftung tatsächlich vereinbart ist. War dies der Fall, musste/sollte die Eintragung/Nachtragung im Grundbuch beantragt werden, damit auch nach dem 01.01.2026 die Eigentümer an diese Erwerberhaftung gebunden sind.

2.

Die beiden Urteile des Kammergerichts Berlin haben nun festgestellt was gilt, wenn bislang die Erwerberhaftung noch nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen wurde; es gibt eine begrenzte Reparaturmöglichkeit: Es ist weiterhin möglich, die Eintragung der Erwerberhaftung zu beantragen, solange nicht ab dem 01.01.2026 bis zur (nachgeholten) Eintragung kein Eigentumswechsel erfolgt ist. Dies ermöglicht den Gemeinschaften/Verwaltern, die Eintragung jetzt noch nachtragen zu lassen.

Sobald aber – auch nur ein einziger – Eigentümer sein Sondereigentum veräußert und der neue Eigentümer eingetragen wird und bis dahin keine Eintragung/Nachtragung der Erwerberhaftung im Grundbuch erfolgt ist, verliert die vereinbarte Erwerberhaftung endgültig ihre materielle Wirkung, und zwar nicht nur gegenüber dem neu eingetragenen Eigentümer, sondern auch bezüglich sämtlicher anderer Eigentümer. Denn eine Erwerberhaftung gilt nur insgesamt für alle Eigentümer oder gar nicht. Zitat aus dem Urteil Kammergericht vom 10.03.2026 = 1 W 49/26, RN 19:

„… beschränken sich die Folgen der unterbliebenen ausdrücklichen Eintragung der Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis nicht lediglich darauf, dass zu Lasten des Neuerwerbers keine Rückstandshaftung begründet wird (die Klausel im Übrigen also wirksam bleibt). Vielmehr hat dies zur weiteren Folge, dass auch die übrigen Wohnungseigentümer an die Haftungsklausel nicht mehr gebunden sind. Die Haftungsklausel wird mit Eintritt des Sondereigentümers in die Gemeinschaft insgesamt hinfällig.“, soweit eben beim Neuerwerb die Eintragung noch nicht erfolgt ist.

3. Deshalb nochmals der Apell an alle Gemeinschaften/Verwalter:

Nehmen Sie die Möglichkeit wahr und sorgen Sie schnellstmöglich für einen Nachtrag der Erwerberhaftung im Grundbuch. Hierzu prüfen Sie bitte die Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen.

Für etwaige Hilfen bei der Auslegung/Auswertung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind wir Ihnen gerne behilflich. Bei Rückfragen bitte melden.

Ihr FSB-Team

Thomas Brandt

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht