Neue BGH-Entscheidung: Wann greift die Veränderungssperre "unbillige Benachteiligung?"

(05/2025) Herzlich danken wir Herrn RA Brandt für die Urteilsbesprechung zu o.g. BGH-Urteil und das wir diese unseren Mitgliedern zur Verfügung stellen dürfen! Bei der Frage, wann eine bauliche Veränderung einen unbilligen Nachteil (und damit Anfechtungsgrund gegen den Gestattungsbeschluss) darstellt, war bislang offen, ob und in welchem Umfang die späteren Auswirkungen bei der Nutzung zu berücksichtigen sind.

Im Fall geht es um die Gestattung eines sog. „Split-Klimagerätes“ (also mit Außen- und Innenteil) für einen Eigentümer. 

Dieser hatte die technischen Eckdaten benannt; das Gerät sollte auf Dämpfsockeln zu Körperschall-Entkopplung montiert werden und der Anbringungsort an der Fassade war bezeichnet. Die Eigentümer gestatteten mehrheitlich. Der Gestattungsbeschluss wurde angefochten mit der Begründung einer „unbilligen Benachteiligung“ i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG (sog. „Veränderungssperren“) durch später zu befürchtende Geräusch-Immissionen, insbesondere im unteren Frequenzbereich. 

Der BGH hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, ob die möglichen späteren Auswirkungen bereits im Rahmen des Gestattungsbeschlusses berücksichtigt werden mussten. In der Literatur ist dies streitig; teilweise wird bereits das Risiko einer späteren Beeinträchtigung als ausreichend für das Eingreifen der Veränderungssperre angesehen. 

Dem hat der BGH eine Absage erteilt. Maßgeblich für die unbillige Beeinträchtigung sind nur die unmittelbaren Auswirkungen der Baumaßnahme selbst (hier: Durchbohrung der Außenwand, Anbringung an der Außenfassade). Die Folgewirkungen des Betriebes bleiben grundsätzlich außer Betracht, es sei denn, dass ausnahmsweise unzumutbare Folgewirkungen von vornherein feststehen („evident“ sind). Das ist aus Sicht des BGH bei einer „für den heimischen Markt zugelassen“ Klimaanlage grundsätzlich nicht der Fall, muss also bei der Beurteilung des Gestattungsbeschlusses außer Betracht bleiben. 

Zu beurteilen war hier nur die Durchbohrung der Außenwand, die Größe und der Aufstellort. Hieraus ergaben sich keine Nachteile für die übrigen Eigentümer, so dass die Anfechtungsklage im Ergebnis ohne Erfolg blieb. 

Das Urteil dürfte auch wegweisend für vergleichbare Fälle sein, wenn es um die Gestattung von baulichen Veränderungen geht. Dort kommt es dann in erster Linie nur auf die bauliche Veränderung selbst an. Spätere Nutzungswirkungen bleiben grundsätzlich außer Betracht. Sollten sich später solche ergeben, hat die Gemeinschaft ohne weiteres die Möglichkeit, eine Nutzungsregelung nachzuschieben; dies muss nicht bereits im Rahmen der Gestattung erfolgen (RN 18 des Urteils)!

Auch die gesundheitliche Vorbelastung eines einzelnen Miteigentümers bleibt hierbei in der Regel außer Betracht, da eine objektive Beurteilung zugrunde zu legen ist (RN 28).

Ihr FSB-Team

Thomas Brandt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht