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(11/2025) Wir bedanken uns herzlich bei Herrn RA Brandt für die Urteilsbesprechung zu o.g. BGH-Urteil und das wir diese unseren Mitgliedern zur Verfügung stellen dürfen!
Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ab 01.12.2020 war noch nicht entschieden, wer für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist und – dies war auch nach altem Recht noch offen – was bei einem Verwalterwechsel zum 31.12. des Jahres gilt. Beide Fragen hat der BGH jetzt geklärt:
1. Jeder Eigentümer hat gegen die GdWE einen Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung (als Voraussetzung für eine Beschlussfassung über die Abrechnungsergebnisse gem. § 28 Abs. 2 WEG). Innerhalb der GdWE ist der amtierende Verwalterverpflichtet, auch ausstehende Abrechnungen der Vorjahre zu erstellen; sofern keine abweichenden Vereinbarungen mit dem amtierenden Verwalter getroffen wurden.
2. Neben dem (unmittelbar) verpflichteten (amtierenden) Verwalter ist auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertragggü. der GdWE verpflichtet, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern diese Pflicht bereits während seiner Amtszeit fällig geworden ist.
3. Die Verpflichtung zur Erstellung einer Jahresabrechnung bei einem Verwalterwechsel zum 31.12./01.01. entsteht erst am 01.01. des Folgejahres; trifft also den Verwalter, der am 01.01. des Folgejahres im Amt war (und nicht den am 31.12. des Vorjahres ausgeschiedenen). Damit hat der BGH der Gegenmeinung von Jennißen und Ehrman/Grziwotz eine Absage erteilt.
4. Rechtsfolgen: Der die Abrechnung verlangende Miteigentümer kann sich nur an die GdWE wenden. Die Durchführung der noch ausstehenden Abrechnung obliegt damit dem amtierenden Verwalter.
Die GdWE als Vertragspartner des ausgeschiedenen Verwalters hat aber auch die Möglichkeit, vom ausgeschiedenen Verwalter die ausstehende Jahresabrechnung zu verlangen, wenn dieser noch am 01.01. des Folgejahres im Amt war. Ansonsten beschränkt sich der Anspruch auf Rechnungslegung nach §§ 675, 666, 259 (ggf. mit eidesstattlicher Versicherung für Richtigkeit und Vollständigkeit). Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben obliegt in diesem Falle dem amtierenden Verwalter.
Im Einzelnen werden sicher noch einige Abwicklungsfragen entstehen, insbesondere, wenn sowohl der alte Verwalter (aus Vertrag), als auch der neue Verwalter (als Organ) gegenüber der GdWE für die Abrechnung zuständig ist und der Verwalter nach RN 16 des Urteils den ausgeschiedenen Verwalter auffordern kann, die Abrechnung zu erstellen.
Vertragliche Regelungen und Eigentümerbeschlüsse zur Handhabung sind daher sowohl im Hinblick auf den alten als auch den neuen Verwalter zu empfehlen.
Ihr FSB-Team
Thomas Brandt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht